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Réaliser une acquisition immobilière à Marseille

Le marché de l’immobilier marseillais figure parmi les plus dynamiques de France. De nombreux investisseurs savent tirer profit du potentiel économique de la cité phocéenne, dont les retombées se font notamment sentir dans le locatif. La poussée démographique de la métropole représente également un atout majeur du marché marseillais étant donné que la demande locative, déjà soutenue, va croissant.

Marseille offre en outre un cadre de vie agréable, appréciée entre autres des jeunes actifs, des familles ou encore des étudiants – la cité phocéenne figurant parmi les plus importantes villes étudiantes de France.

En tout cas, qu’il s’agisse des investisseurs locatifs ou des acquéreurs à la recherche d’une résidence principale, l’obtention d’un crédit immobilier est un enjeu crucial. C’est sur ce point en particulier que cet article sera axé.

Ce que l’on peut dire de l’immobilier français

Le marché immobilier français est devenu un des plus performants d’Europe et, avec des taux hypothécaires bas, il est facile de comprendre que des étrangers s’intéressent à différentes villes françaises, à commencer par les grandes métropoles. On observe en même temps une véritable « migration » d’une grande ville à l’autre, par exemple de Bordeaux à Paris, les Parisiens – et plus largement, les Franciliens – estimant que la capitale girondine offre davantage d’espace que la capitale. Cela n’occulte en rien, en revanche, le fait qu’il est parfois difficile, notamment pour les particuliers, d’obtenir un crédit immobilier à Marseille, Nantes, Rennes ou d’autres localités à forte attractivité et où la demande est soutenue.

Les données du groupe Crédit Agricole montrent en tout cas que les volumes de vente ont légèrement diminué en 2018, bien que la hausse des prix reste importante dans certaines villes – ces hausses s’observent dans les métropoles jouissant d’une importante attractivité immobilière, telles que Nantes, Nice, Toulouse, Marseille ou encore Strasbourg ; par ailleurs, la hausse moyenne des prix en France est de 1.73 % par rapport à l’année dernière, elle est de 7 % à Paris.

Selon les données de la Banque de France, le taux moyen d’une nouvelle hypothèque n’était que de 1.49 % en décembre 2018, soit une baisse de 0.12 % sur une année et le niveau le plus bas enregistré depuis près de seize ans.

Il convient toutefois de rappeler que les frais de transaction immobilière représentent environ 10 à 15 % du prix d’achat et que la taxe sur les plus-values s’applique au moment de la revente du bien (environ 35 à 40 % au total). Ces facteurs sont particulièrement importants pour ceux qui prévoient de revendre le bien dans trois ou cinq ans, car ils ne pourraient pas alors compenser les coûts en une si courte période.

Combien est-il possible d’emprunter auprès de la banque ?

Les banques françaises accordent des prêts aussi bien aux ressortissants français qu’aux étrangers, du moment que le projet qui leur est soumis est viable. L’hypothèque typique permet à un acquéreur d’emprunter entre 70 et 80 % de la valeur du bien, bien que certaines banques – mais c’est assez rare – se limitent à 50 % (en particulier pour les ressortissants de pays en dehors de l’Union européenne).

L’une des particularités du système hypothécaire est l’obligation légale selon laquelle l’intégralité de votre passif – loyers, prêts hypothécaires et autres dépenses courantes – ne doit pas dépasser 30 % du revenu net de votre ménage – on parle alors de taux d’endettement. Si vos mensualités dépassent ce taux d’endettement, la banque se refuse d’octroyer tout crédit supplémentaire. En clair, le montant que vous êtes en mesure d’obtenir dépend aussi bien de la valeur du bien que de vos revenus nets. Et si vous avez plus de 65 ans, les banques n’incluront pas les revenus d’activité. En effet, seuls les revenus passifs et les pensions de retraite seront pris en compte.

Obtenir un crédit immobilier à Marseille

Pour vous donner un aperçu, nous avons choisi de prendre en exemple Empruntis, un des réseaux de courtiers en crédits immobiliers à Marseille.

Situé sur la route de la Sablière, Empruntis figure parmi les entreprises spécialisées dans le courtage en crédits immobilier à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône. Le groupe concentre en fait trois agences, respectivement situées à Aubagne – La Valentine, dans le centre et le Sud de la cité phocéenne.

L’entreprise met en avant le fait qu’elle ait été récompensée du label Capital « Meilleures enseignes 2019 », dans la catégorie « courtier en crédits immobiliers ». Cette consécration est bien évidemment loin d’être anecdotique dans la mesure où c’est au terme d’une enquête menée auprès de 20 000 consommateurs que le label a été décerné au réseau Empruntis.

« [Empruntis, en tant que courtier en crédits immobiliers,] met en concurrence les banques, ce qui lui permet de bénéficier de meilleures conditions de prêt », peut-on lire sur le site du groupe, Empruntis-agence.com. L’entreprise évoque également l’encadrement légal de son activité en faisant notamment référence à l’obligation de conseil. « [L’agence] accompagne ses clients tout au long de son parcours, l’informe sur les financements possibles et l’aide à choisir les meilleures offres », indique l’entreprise, ajoutant par ailleurs que « le courtier n’est rémunéré que si l’emprunteur a obtenu son financement. »

Les quartiers à privilégier pour investir à Marseille

Le choix de l’emplacement dépend en fait de la nature du projet et des objectifs que vous vous êtes fixés. Si vous faites parties des personnes qui achètent un bien pour le mettre en location, bien choisir la localisation du logement permet de trouver plus facilement des locataires. Pour cela, il est recommandé de privilégier les secteurs les plus dynamiques tels que la Gare Saint-Charles (premier arrondissement), La Cannebière (premier arrondissement) ou le quartier Baille (cinquième arrondissement).

Si vous êtes primo-acquéreur, vous pouvez vous concentrer sur des secteurs attractifs tels que le Vieux-Port (premier arrondissement), la Plaine ou le cours Julien, le quartier de l’artiste (sixième arrondissement).

Si vous avez en tête un projet plus « familial », vous avez largement le choix parmi les grandes surfaces dans les quartiers autour du Palais Longchamp ou des Cinq Avenues (tous deux dans le quatrième arrondissement).

Quoi qu’il en soit, le choix de l’emplacement dépend toujours de votre capacité d’achat. C’est d’ailleurs aussi à ce stade que le rôle du courtier en crédit immobilier trouve toute son importance, le professionnel vous aidant à calculer le montant que vous êtes en mesure d’investir.